房地產行業進入深度調整期，部分原本偏安一隅的地方國企開始崛起。“第三支箭”落地后，珠海老牌國資華發股份便迅速拋出了定增募資預案，長達51頁的“詳述”，大有勢在必得的意味。而在土拍市場，北京商報記者統計發現，年內僅在上海一地華發股份就豪擲250億元擴儲。一邊拿地一邊融資，華發股份借助合作開發“逆勢”前行。然而逆勢擴張的背后，是這家老牌新勢力背后隱現的少數股東魅影：少數股東資本投入兩年增長6000倍、權益占比超八成，在權益大幅增長的情況下，損益甚至還出現了下滑……

與此同時，尷尬的超低回款率、并不見起色的銷售也讓外界為這家老牌“新秀”捏了把汗。

少數股東資本投入兩年增長6000倍

(資料圖)

樓市“三支箭”落地，各房企參與程度不一。近日，有投資者在投資者關系平臺上提問“目前各大銀行近期公布與信用良好的房地產公司簽訂合作協議，提供授信支持，為何未見貴司”。對此，華發股份給出的回應是“公司信用情況良好，授信額度充足，現金流穩定”。

相較于信貸的“務虛”，華發股份更看重股權融資的“務實”。這一次，華發股份沖在了前列。截至目前已有多家涉房企業宣布股權融資，但與其他企業的“提示性”公告，華發股份用長達51頁的發行預案，詳細披露了募資額、募資對象等，大有勢在必得的意味。

根據預案，華發股份擬非公開發行股票不超6.35億股、募資不超過60億元，用于公司旗下包括鄭州華發峰景花園項目等在內的4個地產項目及補充流動資金。這之中，大股東華發集團仍是主要的支持者，根據雙方簽署的協議，華發集團參與本次認購，且認購金額不超過30億元（全部以現金方式認購）、認購數量不低于本次發行實際發行數量的28.49%。

記者了解到，就在今年6月，華發股份以公司租賃住房所在項目公司股權、相關債權為基礎資產，發行不超過50億元租賃住房定向資產支持票據，同樣得到大股東華發集團的支持，認購金額不超過此次資產支持票據發行總額的30%。

大股東的“強勢”，也為華發股份帶來諸多便利。根據財報數據，華發股份2019年、2020年、2021年的平均融資成本分別為6.35%、6.2%及5.8%，低于行業平均水平。

隨著“交互”頻次加劇，對于母公司的依賴癥成為華發股份待解的難題。據華發股份今年5月回復上交所問詢函中披露，截至2021年末，來自同一控制人（即華發集團）的關聯公司珠海華發城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司的少數股東資本金投入就達到300.05億元，而這一資本投入，2019年末才僅有0.05億元，兩年增加了6000倍。

靠少數股東權益增長走出的“三條紅線”

對于華發而言，“少數股東”四個字在近三年擴張中不斷被強化。不僅僅是少數股東資本金投入猛增，近年來，華發股份熱衷于合作開發，這也導致其少數股東權益迅速增長。

choice數據顯示，自2017年開始，華發股份的少數股東權益便高于母公司股東權益，且呈現逐年增長趨勢。2017-2021年，華發股份少數股東權益占總權益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%。

少數股東權益的大幅增長，也幫助華發股份走出“三道紅線”的泥沼。

北京商報記者梳理發現，2020年“三道紅線” 指標出臺后，華發股份“三道紅線”全踩，處于“紅檔”房企之列。截至2020年底，華發股份剔除預收賬款后的資產負債率76.5%，凈負債率181.6%，現金短債比為0.9。

但隨著華發股份的少數股東權益由2020年的423.9億元增至2021年的750.7億元，華發股份的“三道紅線”也在年底全部轉為“綠檔”。

截至2022年三季度末，華發股份所有者權益為1054.15億元，其中少數股東權益為861.24億元，占比進一步攀升至81.7%。而母公司所有者權益僅有不到200億元，較年初還下降了約15個億。

少數股東權益的“異常”增長，也引發市場對于華發股份“明股實債”的關注。上交所在此前的問詢函中也指出，2021年，華發股份歸母凈利潤和少數股東損益分別為31.95億元、14.82億元，同比分別增長10.09%、下滑10.61%。對應的歸母ROE和少數股東ROE分別為15.35%和1.97%。在少數股東權益大幅增長的情況下，華發股份少數股東損益甚至還出現了下滑。

一位不愿具名的業內分析師指出，辨別“明股實債”，最直接的方式就是權益與利潤之間的“剪刀差”，“剪刀差”越大，“明股實債”的可能性就越大，這背后的隱性風險無法估量，容易讓市場對于企業基本面的判斷產生偏差。

“依靠少數股東做好財務是近兩年來，不少區域房企特別是地方國企擴張中比較常用的手段。”知情人士也透露，由于區域房企體量不大，騰挪空間有限，又背負國有字樣不容易引入戰投，因此背靠的大樹成為其首選。

截至2022年三季度末，華發股份的少數股東權益為861.24億元，較年初增長14.72%；而少數股東損益僅為5.81億元，較年初下降24.45%。

“早些年少數股東權益的使命是為了擴張，以較少的資金實現規模的快速增長，如今少數股東權益更多是為了‘美化’債務指標。”上述分析師直言。

就少數股東權益等問題，北京商報記者嘗試與華發股份方面取得聯系，截至發稿，未得到回應。

大舉拿地 重倉華東

借助合作開發的力量，華發股份同時也實現了規模的快速擴張。

北京商報梳理過去五年華發的業績發現，2017年華發股份的合同銷售額僅為310.17億元，但僅用四年，華發股份便進入到千億陣營，合同銷售額于2020年達到1205億元。

進入千億陣營后，華發股份表現積極，其在土地市場也頻頻出手。中指研究院數據顯示，2022年1-11月，華發股份拿地金額267億元，位列房地產企業排名第10位，而在去年同期，華發股份權益拿地金額為127億元，排在52位。

從布局來看，華發股份加快了對上海區域的布局，在今年9月上海第三輪集中供地中，華發股份將靜安區中興社區的地塊收入囊中，總地價達到了80.37億元。三輪土拍過后，華發股份僅在上海一地，就已經豪擲250億元。

據了解，2022年上半年，華發股份的華東大區完成銷售293.35億元，銷售占比59.39%；而珠海大區僅完成銷售97.81億元，銷售占比19.8%。華東大區已超過大本營珠海，成為華發股份營收貢獻最重要的區域。

流動性短期承壓

逆勢擴張必然也帶來流動性壓力。今年前三季度，華發股份經營活動現金流凈額為215.98億元，同比下降18.96%；籌資活動現金流凈額為-2.98億元，較去年同期減少56.17億元；投資活動現金流凈額為-310.91億元，去年同期為-251.65億元。現金及現金等價物凈流出約百億，期末現金及現金等價物余額同比下降19.2%。

從現金流安全來看，華發股份看似表現“優秀”，記者梳理發現，2017-2021年，華發股份期末現金及現金等價物余額分別為114.6億元、190.9億元、257.9億元、426.1億元及497.2億元，呈現逐漸遞增態勢。

但現金流遞增的背后，籌資活動現金流入是華發股份保持“優秀”的關鍵。以2021年為例，華發股份經營活動現金流入約771.8億元，而籌資活動現金流入則高達1273億元，其中子公司吸收少數股東投資收到的現金336億元，取得借款收到的現金927.8億元。

換句話說，依然是少數股東的“幫助”讓華發的財務狀況看上去不錯。

此外，自2018年開始華發股份的現金及現金等價物均呈現凈流入狀態，經營活動與投資活動現金流之和連續三年均為負值，上交所也在問詢函中要求華發股份說明相關原因及合理性。

尷尬的58%回款率

融資上依賴少數股東，銷售方面華發的境遇也并不樂觀。

中指研究院數據顯示，今年1-11月，華發股份銷售額1024億元，排名第19位。自2020年突破千億、同比增幅達到30.59%后，2021年華發股份銷售額開始縮量，同比增幅可謂“微乎其微”。按照目前的情況，2022年華發股份銷售端并不會有太大的“起色”。

與此同時，華發股份的銷售回款表現滯后。2021年，華發股份全年回款金額為707.32億元，同比增長32.3%，但與1218.9億元銷售相比，回款率約58%，遠低于市場其他千億房企的回款率。

地產分析師嚴躍進表示，馬上即將迎來年終考核，雖然市場正在慢慢修復，但加強銷售回款仍是第一要務。無法向市場釋放“安全”，也會影響到明年的企業戰略布局。

北京商報記者 王寅浩

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