近日，西安住建公布了8月西安全市存量房(二手房)成交的數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽備案面積88.79萬㎡，其中住宅網(wǎng)簽備案8071套，面積80.54萬㎡，比7月份減少了1197套。

>>數(shù)據(jù)

8月百城二手住宅價(jià)跌量漲

西安共成交8071套

8月全國二手房的成交數(shù)據(jù)出爐。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，8月，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn);同比下跌6.89%，跌幅較7月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。但是可以看到的是，全國二手房的價(jià)格在持續(xù)下跌的同時(shí)，二手房網(wǎng)簽交易量有了大幅提升。其中深圳8月二手房網(wǎng)簽4671套，新房成交2537套，二手房是新房的1.84倍;北京8月二手房成交量為15869套，新房只有5308套，二手房是新房的2.7倍;上海8月二手房網(wǎng)簽套數(shù)為17551套，成都8月二手房網(wǎng)簽套數(shù)為17697套……

回歸到西安本地市場，8月西安二手房共成交8071套。這個(gè)數(shù)字雖然相比7月下跌了12.92%，但同比去年8月上漲了7.69%。截至8月，西安今年已經(jīng)賣出近6.5萬套二手房。其中曲江新區(qū)成交量比較大的小區(qū)有曲江中海大城、三迪楓丹、金輝世界城、中海凱旋門以及曲江美好時(shí)光;未央?yún)^(qū)成交量比較大的小區(qū)有魏瑪公館、海璟臺北灣、首創(chuàng)國際城以及世融嘉城等小區(qū);城東區(qū)域成交量比較好的小區(qū)有御錦城、浐灞半島、華遠(yuǎn)海藍(lán)城、東方羅馬花園以及恒大帝景;長安區(qū)成交量好的小區(qū)有萬科城、雅居樂鉑瑯峯、春天花園、萬景荔知灣等。

成交量背后也可以看出價(jià)格的變化。全國層面來說，二手房成交主要還是以價(jià)換量。其中天津上半年成交的小區(qū)中，95%在降價(jià)，其中6%價(jià)格腰斬;武漢97%降價(jià)成交;北京83%降價(jià)成交;蘇州96%降價(jià)成交;上海86%降價(jià)成交。西安市場亦是如此，從諸葛找房當(dāng)天的上新房源的數(shù)據(jù)可以看出，降價(jià)房源有284套，有房源直降百萬以上。

整體來看，目前西安二手房市場主力成交面積段為90~140㎡，若想快速掛牌成交，“以價(jià)換量”或許是最有效的方式。

>>分析

成交火熱的二手房小區(qū)

教育配套優(yōu)勢明顯

從8月西安二手房成交量，以及TOP10小區(qū)來看，成交比較高的小區(qū)大多擁有生活全配套，尤其是優(yōu)質(zhì)的教育配套。

據(jù)二手房中介平臺統(tǒng)計(jì)，紫薇田園都市成交了36套，成交均價(jià)為17492元/㎡，該小區(qū)是體量非常大的小區(qū)，而且產(chǎn)品比較豐富，從高層到別墅都有。社區(qū)發(fā)展多年，周邊的配套比較齊全，而且有高新區(qū)不錯(cuò)的學(xué)校，相比高新區(qū)其他教育資源較好的小區(qū)，價(jià)格也相對適中，所以成交量比較明顯;高新區(qū)的逸翠園二期i都會(huì)小區(qū)二手房掛牌均價(jià)22790元/㎡，也是因?yàn)橛泻玫慕逃涮祝绺咝聦?shí)驗(yàn)小學(xué)、逸翠園中學(xué)等，成交量也在每個(gè)月20多套。

位于經(jīng)開區(qū)的魏瑪公館，一直是二手房市場上最熱銷的小區(qū)，也是因?yàn)榻?jīng)開第一學(xué)校民轉(zhuǎn)公后，距離名校一路之隔，不管是房價(jià)還是成交量，都有大幅度提升。

灞橋區(qū)的御錦城是8月份二手房成交量比較大的，全月成交了約50套，成交均價(jià)13298元/㎡，整個(gè)小區(qū)體量比較大，配套也比較完善，社區(qū)里還有通行巴士。浐灞區(qū)的浐灞半島8月成交了近30套，目前成交均價(jià)11647元/㎡;高新的綠地世紀(jì)城成交22套，成交均價(jià)18620元/㎡;蓮湖區(qū)關(guān)注度比較高的萬科金色悅城成交21套，均價(jià)僅為13905元/㎡，低于周邊二手房價(jià)格。這些小區(qū)都是社區(qū)體量較大，周邊配套完善且性價(jià)比比較高的。

成交不好的小區(qū)也不少，其中一類就是單價(jià)特別高且沒有強(qiáng)勁配套的小區(qū)，例如曲江航天御苑，掛牌均價(jià)55348萬+/㎡，榮禾曲池東岸、中海百賢府掛牌均價(jià)均超過5萬/㎡，市場流通性較差。另外一部分就是老舊小區(qū)或老廠家屬院小區(qū)等，這類小區(qū)房齡大、沒有電梯、居住體驗(yàn)感差等，在二手房市場上也是成交艱難。

>>建議

買家置換應(yīng)優(yōu)選全配套次新房

賣家應(yīng)及時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)煥新

盧女士本計(jì)劃在年初賣掉自己的一套小面積住房，當(dāng)時(shí)因?yàn)闆]有達(dá)到自己的預(yù)期價(jià)位，錯(cuò)失了一次成交機(jī)會(huì)。現(xiàn)階段，再想賣掉這套房產(chǎn)的時(shí)候，她向中介了解市場情況時(shí)，給到的結(jié)果比年初還糟糕，如果想要及時(shí)售出，必須是“割肉”賣掉。

記者從中介處了解到，不占特別優(yōu)勢的二手房成交的降價(jià)房源很多，例如金業(yè)緹香山一套144㎡5室降價(jià)35萬元、大華錦繡前城一期115㎡3室降價(jià)30萬元、麗景佳苑125 3室降價(jià)28萬元等。

在曲江新區(qū)從事房產(chǎn)中介十余年的李玲在采訪中表示，她所負(fù)責(zé)的幾個(gè)小區(qū)中，今年明顯的特點(diǎn)就是降價(jià)銷售，就連之前有著強(qiáng)教育配套的小區(qū)，今年在價(jià)格上也下滑明顯。例如中海曲江大城，143㎡的戶型成交均價(jià)降到了約2.7萬;中海紫御華府，8月成交一套141.47㎡房源，433萬的掛牌價(jià)，最終385萬成交，直接降價(jià)48萬;曲江二期非常火熱的中海城小區(qū)，大部分都在降價(jià)成交。

長期從事中介行業(yè)的趙峰建議，想購入二手房的業(yè)主，應(yīng)該優(yōu)選主城區(qū)10年內(nèi)二手次新房、帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、品牌物業(yè)等，區(qū)域優(yōu)先曲江、高新、浐灞等配套全環(huán)境好的，像碑林、蓮湖等老城區(qū)房齡大且交通擁擠，居住舒適度會(huì)越來越低。而對于賣方來說，他認(rèn)為市場下行期核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)永遠(yuǎn)有價(jià)值，有能力的盡可能進(jìn)行“資產(chǎn)煥新”，將“非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”變?yōu)?ldquo;優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，才能抗跌。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管8月是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季，但部分核心城市的二手房市場活躍度仍在，隨著部分優(yōu)質(zhì)房源被市場消化后，居民觀望情緒加重，短期價(jià)格端仍面臨向下調(diào)整的壓力，以價(jià)換量現(xiàn)象仍在延續(xù)。 (記者 張毅 黨蘭)

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