空置房物業費打折，物業服務能否蹚出“質價平衡”新路?

專家表示，在價格松動背景下，物業企業應提升服務質量、拓展業務領域、創新服務模式

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目前，全國已有10多個城市加入空置房物業費打折的行列。專家指出，閑置房物業費打折，影響的不僅是價格，更是對行業傳統規則的顛覆。物業企業只有通過提升服務質量、拓展業務領域、創新服務模式、延伸服務鏈，才能夠實現可持續發展。

“空置房的物業費，真的可以少交!”近日，家住甘肅省蘭州市的李女士剛辦完物業費七折手續，她名下一套未入住的房子每年可少交費近千元。

進入3月以來，類似的“省錢故事”正在蘭州多個小區上演。今年初，蘭州市進一步出臺相關政策，明確空置房物業費按七折收取，蘭州新區的部分物業企業更將折扣壓至五折。

專家表示，這場由政策驅動的物業費降價攪動了業主與物業的博弈天平，也是對行業傳統規則的顛覆。物業企業需從“粗放收費”轉向“服務為王”，蹚出服務“質價平衡”新路。

立法4年后，“空置”認定標準明確

在蘭州，物業費“打七折”有法律依據。2021年，經甘肅省十三屆人大常委會第二十次會議批準，新修訂的《蘭州市物業管理條例》于當年3月1日起施行。其中明確規定：“物業交付但沒有實際入住的，由業主提出申請，按70%收取物業費”。

該條例實施后，在一些小區曾發生爭議。有物業企業認為：“有的房屋交付后，也做了裝修，但是住沒住人無法判斷，物業費一分不能少。”有業主提出：“名下有兩套房，有一套房子裝修后確實沒有住，水電都沒用過，100%交物業費確實很虧。”

2023年12月1日起施行的《蘭州市物業服務收費管理實施辦法》，對“空置房收費”進一步給出解釋：“業主或者物業使用人未入住或入住后不使用的房屋，業主或者物業使用人應提前書面提出申請，經物業服務人登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的70%交納。”

但是，在對“空置”的認定上，物業和業主往往各執一詞，在一些小區，“爭議”有時也演變為“爭吵”。

今年初，蘭州市住建局發布的《物業服務收費管理細則》特別強調了“空置”認定標準：“需滿足水、電、燃氣連續6個月零使用，且房屋未裝修或未出租。”

“七折并非‘一刀切’。”蘭州市物業服務指導中心副主任胡立宏在接受媒體采訪時表示，物業仍需保障空置房基礎服務，如定期巡檢防止水管爆裂、維護小區公共設施等，因此70%的收費標準既能降低業主負擔，又可維持物業基本運營。

胡立宏進一步解釋說，以蘭州某小區為例，一套100平方米的空置房，原物業費2.5元/平方米/月，年交費從3000元降至2100元，省下的900元足夠支付家庭半年水電費。

“空置房打折”倒逼物業轉型升級

“空置房打折”，蘭州并非獨家。今年2月，湖南省長沙市發布通知，自3月1日起，針對已辦理房屋交付手續卻未入住或未使用的空置房，物業費交納實行階梯式優惠。交房次月起連續空置至第24個月，按收費標準的70%交納;從第25個月起至空置結束，按90%交納。

同期，江蘇省鎮江市也明確，對連續空置6個月以上的住宅，經業主書面告知、物業服務企業確認后，空置期間前期物業公共服務費按規定標準的70%交納。空置超過24個月的由雙方協商確定，未協商或未能達成一致的，繼續按照規定標準的70%交納。

有統計顯示，目前全國已有10多個城市加入空置房物業費打折的行列，而打折力度最大的是甘肅的蘭州新區：對連續未入住6個月以上的空置住宅，申請通過的，物業費按50%收取。

“空置房打折”，帶來的一大影響就是物業企業收入縮水。在此情況下，一些物業企業“花式求生”緩解經營壓力。

蘭州新區某物業公司負責人表示，空置房五折政策讓公司年收入減少15%，“倒逼我們向技術要效率”。該公司通過引入智能巡檢機器人、壓縮管理層級，使得人力成本下降10%。

也有物業企業改變策略，“以服務換口碑”，讓業主交錢后感到物有所值。蘭州七里河區一老舊小區物業費雖未降價，但新增便民服務，提升小區綠化，并每季度公示電梯廣告收益沖抵公攤費用，業主滿意度提升30%。

還有一些物業企業開辦社區食堂。甘建城服集團蘭州公司通過物業+養老試點，走平價、微利、質優的路線。蘭州國資利民集團的物業板塊成立三益建業益民餐飲管理有限公司，在各物業小區主導“三益社區大食堂”。蘭州新區城投集團瑞嶺物業開辦的社區大食堂，為4萬余名居民提供平價用餐，有效解決了老年人群、學生族和上班族“吃飯難”“吃飯貴”等問題。這些社區食堂深受業主歡迎，也為物業企業帶來了可觀的收入。

從“收錢辦事”轉向“服務創收”

專家表示，物業費價格的松動背后暗藏著物業行業的深度洗牌。數據顯示，2023年全國物業管理企業達37.5萬家，較2018年激增59.8%，而同期房地產新開工面積連降5年，物業市場供過于求。

蘭州某物業公司負責人直言：“過去靠開發商‘輸血’就能活、轉租幾間鋪面就掙錢，現在必須靠提升服務質量搶市場、換來業主的信任。”

蘭州市物業行業協會有關負責人也表示：“通過提升服務質量、拓展業務領域、創新服務模式、延伸服務鏈，物業企業才能夠實現可持續發展。”

有專家表示，物業費的松動是市場規律的必然結果，過去那種“質價倒掛”的矛盾、物業和業主各執一詞的爭議、對“降價即降質”惡性循環的擔憂，都可以通過建立新的服務質量評價體系來解決，讓物業服務實現“質價平衡”。

據悉，蘭州市正在研究將物業服務質量納入信用評價體系，通過與招投標資格掛鉤，“讓優質企業不吃虧，讓糊弄業主的‘躺平派’出局，讓優質的物業企業健康發展”。

專家指出，閑置房物業費打折，影響的不僅是價格，也是對行業傳統規則的顛覆。當業主從“被動交費”轉向“用腳投票”，當物業企業從“收錢辦事”轉向“服務創收”，這場博弈將推動社區治理更透明、更規范。對蘭州而言，能否在物業費降價中率先破局，答案或許就藏在業主的微笑評價里。(記者 康勁)

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